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北市抽查9個預售案，3案查獲缺失｜松山買方客變交接指南
2026-10-20臺北市政府地政局2026年10月19日公布，9月30日至10月2日抽查臺北市9個預售建案，9案都在完成申報備查後銷售；其中3案分別查到「契約未列明停車位尺寸規格」、「未給予消費者至少5日契約審閱期間」與「代銷業者製作的廣告未註明經紀業名稱」等缺失，後續將依法查處。
這是臺北市9案的抽查結果，不是松山區統計，也不能推算成全市或市場的違規率；官方公布的是交易文件與廣告揭露缺失，並未據此判定建築或施工品質。對準備買預售屋、之後還要做客變與室內設計的松山買方，真正值得帶走的提醒是：客變不能只靠一張平面圖往下做，簽約版契約、廣告與建材設備資料、建商圖說，以及每次變更確認，都要能追到來源與版次。
稽查發現的是交易文件問題，不是施工品質結論
這次聯合稽查的9個建案，全數在申報備查後才銷售；抽查的紅單、違規轉售與不動產炒作等項目也未發現違規。3案缺失則集中在契約、經紀業管理與廣告資訊揭露。
因此，文章不能把「3案查獲缺失」改寫成「每3案就有1案違規」，也不能說松山區有3案出問題。官方尚未公布哪個建案對應哪項缺失、最終裁罰或買方損害，買方也不應只用這一則稽查結果判斷個別建案品質。
但這三種缺失恰好說明，同一筆預售屋交易會同時牽涉契約版本、規格內容與資訊提供者。到了客變階段，如果設計端收到的資料和簽約版本不同，後面的格局、設備、插座與收納決策就可能建立在錯誤基準上。
契約審閱至少5日：拿到完整版本才開始核對
現行預售屋買賣定型化契約應記載事項明定，簽約前契約審閱期間至少5日。這裡是「5日」，不是自行改寫成5個工作天；也是簽約前的審閱期，不是簽約後一律可以無條件解除的鑑賞期。
臺北市地政局並提醒，簽約前應檢視交屋期限、付款方式、貸款約定、停車位規格與違約責任，並確認現場提供的契約和地政局備查版本一致。若版本、附件或說法不一致，應在簽約前向建商、代銷、地政或消保單位釐清，不要自行假設哪一份才算數。
從設計交接角度看，至少要把最後簽署的契約本文、附件、建材設備表、房屋與停車位平面圖放在同一個資料夾。這是降低錯版風險的實務建議，不是這次稽查新增的法定格式。
停車位不只看編號，契約還要有尺寸規格
預售屋契約的官方應記載事項要求，在買方購買停車位時，應記載停車位的性質、位置、型式、編號與規格；規格包括長、寬、高，並有停車空間平面圖等資料可供核對。
因此，車位編號相同，不代表所有使用條件都相同。買方仍可依個案確認車位型式、長寬高、所在層與核准配置圖；若還關心車道、迴轉、梁下或設備干涉、車型限制及管理方式，應另外向建商或管理端取得書面資料。這些延伸條件不能被寫成這次稽查的缺失，也不能由設計公司保證特定車輛一定適用。
廣告與口頭說法，要回到可保存的文件
這次有1案是代銷業者製作的廣告未註明經紀業名稱。不動產經紀業管理條例要求，經紀業的廣告及銷售內容應與事實相符，並註明經紀業名稱。
現行預售屋契約應記載事項也明定，本預售屋的廣告宣傳品，以及其中記載的建材設備表、房屋與停車位平面圖、位置示意圖，為契約的一部分。買方可保存廣告頁面、型錄、建材設備表與訊息紀錄；若銷售現場對格局、設備、交期或可變更範圍有額外說法，宜要求回到可核對的書面內容。
至於個別廣告或口頭承諾在爭議中的效力，仍要依實際內容、證據與契約判斷；有疑義時應洽地政、消保或法律專業，不由室內設計公司代替認定。
客變交接要建立四個基準
以下屬於設計端的實務風險管理建議，不是本次官方稽查新增的法定義務。建商是否受理客變、可變更範圍、次數、期限與費用，沒有一套適用所有建案的統一規則，必須回到個案契約與建商流程。
- 契約基準：保留最後簽署版本、全部附件、建材設備表與備查資訊；草稿、空白範本和已簽版本要分開標示。
- 空間基準：使用建商正式提供的最新戶型圖、尺寸資料與可辨識版次，並標出結構柱梁、管道間、門窗及不得任意更動的界面；不明處列為待確認。
- 設備基準：整理插座、弱電、給排水、空調、消防與廚衛設備位置，區分標準配備、可調整項目和需由建商或專業技師確認的項目。
- 變更基準：每次客變都留下日期、圖號、版次、變更內容、追加減報價與書面確認。收到新版圖面時，不覆蓋舊檔，避免完工後無法回查當時同意的是哪一版。
檔名可以採用「戶別_文件名稱_日期_版次」，例如把簽約版、建商原圖、設計提案與建商回覆分層保存。這個動作看似行政，卻能讓後續設計討論清楚知道：哪些是已確認條件、哪些仍在詢問、哪些只是提案。
客變會議前，把問題分成三類
第一類是能不能改：隔間、門向、插座、給排水與設備點位，是否在建商受理範圍內。第二類是何時確認：建商通知的收件方式、工程節點與個案截止日為何。第三類是誰負責確認：哪些由買方簽認、哪些需建商或代銷回覆、哪些涉及結構、消防、機電或法規，必須交由相應專業人員判斷。
不要用網路上別案的期限、費用或可變更項目替自己的建案做決定。資料尚未確認時，設計圖上應清楚標示待確認，而不是把口頭說法畫成已定案工程。
FAQ
Q1：預售屋契約的5日審閱期，是簽約後5日鑑賞期嗎？
不是。官方規定的是簽約前至少5日的契約審閱期間，不是簽約後一律可無條件解除的鑑賞期。個案若有審閱期不足或其他爭議，應由主管機關或法律專業依事實判斷。
Q2：買預售屋就一定有客變權利嗎？
不能這樣概括。建商是否提供客變、可變更範圍、期限、次數與計價方式，要看個案契約、通知與工程進度；這次北市稽查沒有建立統一的客變期限或費用。
Q3：廣告、建材設備表與平面圖需要保留嗎？
需要。現行預售屋契約應記載事項明定，本預售屋的廣告宣傳品，以及其中記載的建材設備表、房屋與停車位平面圖、位置示意圖，為契約的一部分。實務上可保留原檔、截圖、取得日期與來源，避免日後只剩無法追溯的轉傳圖片。
Q4：室內設計公司可以替買方判斷契約是否合法嗎？
不應取代法律或主管機關判斷。設計端可以協助整理版本、比對平面與設備條件、盤點空間衝突，並把未確認事項列出；契約效力、違規認定、結構與消防等專業問題，仍應交給地政、消保、法律或相應專業人員。
把交易文件變成可執行的設計基準
如果你正在松山區準備預售屋客變或後續室內設計，可整理最後簽署的契約與附件、建材設備表、建商最新圖面、客變通知、已確認的變更紀錄，以及家庭成員與設備需求。沄翌室內設計可協助把這些資料轉成可核對的平面、設備與收納需求清單，將未知項目清楚標記，再由建商與相關專業人員確認。把版本釐清後再進入設計，能降低做對圖、卻做錯版本的風險。
延伸閱讀
官方資料來源與查核範圍
資料查核至2026年10月20日。本文將臺北市抽查結果轉譯為松山買方的設計交接情境，不代表松山區個案統計，也不取代個案契約、主管機關或專業法律意見。
